Decuplicare i risparmi in pochi anni? Ecco la ricetta. Ingredienti: mattoni e cemento. Ma non fatevi illusioni per il vostro gruzzoletto. La ricetta funziona solo per i soliti noti. Anche a Monza.
“Prendete un’area verde e agricola, inedificabile e possibilmente incolta. Lasciatela riposare per qualche anno. Aggiungete qualche amministratore pubblico consenziente, meglio ancora se connivente. Cuocete il tutto a fuoco lento in una grande iniziativa pubblica. Contornate con la stampa e i mass-media a voi vicini. Cospargete con qualche lattina di olio ferroviario e autostradale. Quando le aree cominceranno a colorasi di rosso edificabile, servitele ben calde nel vostro piatto societario. Qualche fiocchetto di finanziamento pubblico rende più gustosa la portata. Il manicaretto si gusta meglio in salsa di paradiso (fiscale).
La ricetta non è nuova, ma funziona sempre. A quanto pare, anche per l’Expo 2015. Almeno a giudicare da quanto sta succedendo nei territori interessati: roba da far venire i brividi ai comuni cittadini. Forse non a tutti è noto, infatti, che il Comune di Rho, attraverso una variante urbanistica, sta per trasformare alcune aree agricole in edificabili: suggerimenti e proposte sono possibili sino al 24 dicembre. Ma di quali terreni si tratta? Le proprietà interessate sono – guarda caso – quelle di Fondazione Fiera Milano, ma anche quelle di proprietà dei Cabassi e di altri.
L’Expo fa il “miracolo”
Basta sfogliare la stampa recente per comprendere come la formula, che abbiamo presentato ironicamente come una ricetta, sia tutt’altro che uno scherzo. Così ne parlava Enrico Bronzo su Il Sole 24 Ore del 2 aprile 2008, in un articolo dal titolo L’Expo decuplica il valore dei terreni: “Un terreno che fino a due giorni fa valeva uno, ora vale dieci. Hanno fruttato bene i 255mila metri quadrati di proprietà della società Belgioiosa Srl, controllata direttamente dal gruppo Raggio di Luna appartenente alla famiglia Cabassi, dopo una recente operazione di scissione di sintesi a favore di Raggio di Luna.”
E poi: “supponendo che il terreno agricolo valga circa 10-12 euro al metro quadrato, moltiplicati per 255mila metri quadrati si ha un valore attuale del terreno di 2,55-3,06 milioni di euro. Valutando almeno 3mila euro al metro quadrato i 30mila metri quadrati che si potranno costruire a partire dal 2016 (esclusi i sotterranei e quindi eventuali box) si ottiene un valore del diritto di costruire – in cui c’è ovviamente anche un margine di rischio – di circa 22,5 milioni di euro (il 25% di 90 milioni di euro) a cui, sommando una rivalutazione del bene pari almeno all'inflazione per dieci anni, si arriva a 30 milioni di euro contro i tre attuali.”
Tratta dal Sole 24 ore, del 2 aprile 2008: “Expò decuplica il valore dei terreni”
Una speculazione che tocca anche Monza
Fino a qui, siamo quasi nella “anormale normalità” della “…rendita fondiaria e della speculazione immobiliare”, se non fosse che, per una ‘casuale’ coincidenza, la ‘ricetta’ riguarda anche il Comune di Monza. Che con l’Expo ha poco a che fare, almeno direttamente.
Come è noto, nell’aprile del 2008 i Cabassi, per la “modica” cifra di 40 milioni di euro, hanno acquistato la società Istedin di Paolo Berlusconi, già proprietaria della famosa area della Cascinazza (pagata, nel settembre del 1980, meno di 4miloni di euro attuali). L’operazione dei Cabassi è stata effettuata attraverso la società Lenta Ginestra (controllata dalla Brioschi), già proprietaria a Monza di altre aree agricole, in zona Torneamento (via della Taccona, quartiere di San Fruttuoso) – e non solo di quelle.
È pur vero che i Berlusconi, per poter decuplicare il valore di quell’area a Monza (da meno di 4 milioni a 40milioni) hanno dovuto mettercela tutta e aspettare quasi 28 anni. Ma ora, grazie alla variante in corso al Pgt vigente dal dicembre 2007, stanno per incassare una sua ulteriore “valorizzazione”.
Infatti, a pagina 113 del bilancio 2008 della Brioschi Sviluppo Immobiliare (approvato il 31 marzo del 2009), si può leggere che “si segnala che alla data di redazione del presente bilancio lo strumento urbanistico che consentirebbe il pieno sviluppo dell’area acquisita mediante la società Istedin (i circa 500mila mq della Cascinazza, Ndr) risulta in corso di definizione presso il comune di Monza. La tempistica dell’iter approvativo, nonché l’eventuale incremento della capacità edificatoria dell’area, non risultano ad oggi stimabili. Si segnala che la mancata approvazione della suddetta variante urbanistica potrebbe comportare significativi impatti sul valore corrente dell’area in oggetto. Peraltro, come già descritto nella relazione sulla gestione, si segnala che l’eventuale futura valorizzazione dell’area, conseguente l’approvazione del suddetto piano urbanistico, comporterà un adeguamento del prezzo corrisposto per l’acquisto della stessa.”
In seguito ad alcune indiscrezioni, la futura variante urbanistica al PGT – per diversi milioni di metri cubi su tutta la città, di cui 500.000 nella sola Cascinazza – è stata illustrata recentemente, con dovizia di particolari, anche sulla stampa locale (Il Cittadino di Monza). E indovinate chi l’ha proposta? L’onorevole Romani, uomo di fiducia dei Berlusconi, fino a poco tempo fa assessore al territorio appunto del Comune di Monza e oggi delegato dal sindaco ad “assessore all’Expo”.
La Milano del futuro: più moderna o solo più costruita?
In ogni caso, nel milanese ormai le grosse operazioni immobiliari non si contano più, soprattutto nel capoluogo. Tra queste: quella sulle aree delle ex Varesine, quella di Citylife alla vecchia fiera (Ligresti); a Santa Giulia (Zunino), un pasticcio sotto l’occhio della magistratura. Ne parla Alberto Statera su Repubblica in un articolo dal titolo significativo: Milano città svenduta la cemento. Ecco tutti i predoni dell’Expò 2015.
Per non dimenticare i circa 3 milioni di metri cubi che potrebbero calare sulle aree della vicina Sesto San Giovanni (sulle ex acciaierie Falck), un megaprogetto firmato addirittura da Renzo Piano per il quale il proprietario (la Risanamento, ancora di Zunino) si è indebitato a dismisura con le banche. Che sono dovute intervenire con un piano per evitare il fallimento della stessa Risanamento, nel quale avrebbero perso i miliardi di euro investiti. Di fronte a tutte queste enormi iniziative immobiliari, dobbiamo forse aspettarci anche qui a Milano e dintorni lo scoppio di una bolla speculativa, come di recente a Dubai?
E i conflitti di intessi privati nel pubblico? Certo non mancano. La stessa presidente della società di gestione dell’Expo, Diana Bracco, è anche presidente uscente degli industriali lombardi. E il gruppo di famiglia è proprietario di estese aree adiacenti ai padiglioni espositivi, per i quali il Comune di Rho ha concesso di recente una variazione di destinazione d’uso che consentirà la realizzazione di un hotel e di un centro commerciale al posto di una fabbrica di profumi.
Anche le infrastrutture pubbliche pagate con i soldi dei contribuenti – metropolitane, ferrovie, autostrade – diventano occasione per speculare sulle aree rendendole edificabili: come riporta un’inchiesta di Affari Italiani, è il caso dei Cabassi che, ad Assago, hanno approfittato della “provvidenziale” estensione della linea metropolitana 2 fino al Forum per realizzare su un’area in precedenza agricola un vasto intervento terziario-residenziale, Milanofiori Nord. L’insediamento sarà servito da una fermata del metrò ad hoc: da notare che, per far arrivare la M2 a Milanofiori, è stato necessario realizzare appositamente una diramazione dopo la fermata di Famagosta lungo la A7 che costeggia Milanofiori, poiché nel frattempo il capolinea sud era arrivato in piazzale Abbiategrasso, più a est rispetto all'autostrada e al centro direzionale.
Tutto questo in nome di “una città nuova e moderna”? Un unico problema: mancano gli abitanti. Milano, ma anche quasi tutte le città grandi e medie continuano e veder diminuire una popolazione sempre più frammentata, con minori risorse disponibili, sempre più impegnata a tirare fino alla fine del mese, se non a fare i conti con la crescente disoccupazione. Per non parlare dei flussi migratori di quelli che certo non abiteranno mai in quei quartieroni di lusso e li guarderanno sempre dal basso del marciapiede. Parigi dovrebbe pur sempre insegnare qualcosa: altro che ricorrere poi alle ronde.
Aggiornamento (al 21 dicembre 2009).
Sulla “La Repubblica” di sabato 19 dicembre, si informa che l’On. Lucio Stanca, amministratore delegato part-time della società di gestione dell’Expò, ha preso contatti per acquistare i terreni necessari per l’evento del 2015 nei Comuni di Rho - Pero. La cifra di cui si parla nell’articolo è di circa 120 milioni di euro. Se consideriamo che il valore dei terreni agricoli, a prezzo di esproprio (si veda sotto la tabella della Provincia di Milano), varia da 2 a 10 euro al metro quadrato per la Regione agraria n. 5, in cui è compreso Rho e se la matematica non è un’opinione si avrebbe una valore che passa da 10 euro al mq (come massimo) a circa 100 euro/mq, cioè dieci volte tanto. Nell’articolo in questione si dice, tra l’altro, che non si ricorre all’ esproprio dei terreni per evitare eventuali contenziosi.
